Un relevamiento sobre 200.000 unidades revela que casi una de cada cinco familias acumula deuda con su consorcio. Aunque está lejos de los niveles récord de otras crisis, los administradores advierten que el atraso se volvió persistente y empieza a tensionar las cuentas de los edificios y countries.
Pagar las expensas se transformó en una de las obligaciones más difíciles de sostener para miles de hogares. Según relevamientos de plataformas especializadas en la administración de edificios y barrios privados, la morosidad promedio ronda actualmente el 17% a nivel nacional y se mantiene en esos niveles desde mediados de 2024.
El dato implica que casi una de cada cinco unidades funcionales registra algún grado de atraso en sus pagos, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el conurbano bonaerense y otras zonas del país.
Aunque la cifra se encuentra por debajo del 20% histórico y lejos de los máximos registrados durante la crisis de 2001, cuando la mora llegó al 45%, o durante la pandemia, cuando alcanzó el 39%, los administradores alertan que el fenómeno dejó de ser excepcional y comenzó a consolidarse como un problema estructural.
La consecuencia directa es que los consorcios terminan sosteniéndose con el aporte de quienes cumplen en tiempo y forma, mientras aumentan las dificultades para financiar mantenimiento, reparaciones y servicios comunes.
La situación atraviesa tanto a edificios de departamentos como a barrios privados. En las propiedades horizontales, la morosidad se ubicó entre el 15% y el 16% durante el último año, mientras que en los countries osciló entre el 17% y el 18%, con un salto puntual hasta el 26% en diciembre de 2024.
En los barrios cerrados, el impacto es mayor por la composición de la cuota mensual: seguridad privada, mantenimiento de espacios verdes, infraestructura y servicios centralizados representan una parte importante del gasto y dejan menos margen para ajustar cuando los ingresos familiares no acompañan.
Detrás del atraso aparece un factor central: el aumento sostenido de los costos fijos. En la Ciudad de Buenos Aires, las expensas registraron una suba interanual del 36%, mientras que en la provincia de Buenos Aires el incremento alcanzó el 44,3%. Para marzo, los valores promedio se ubicaron en $326.183 en CABA y $160.921 en territorio bonaerense.
Más del 75% de esos gastos corresponde a salarios del personal, mantenimiento, limpieza y servicios públicos como agua, gas y electricidad. Son rubros con escaso margen de reducción, ya que dependen de paritarias, tarifas y contratos que siguen actualizándose.
Para muchos hogares, la expensa dejó de ser un gasto complementario y pasó a competir directamente con otros compromisos centrales del presupuesto familiar.
“Cuando las expensas superan cierto umbral se convierten en una carga casi tan pesada como el alquiler o la cuota del crédito”, explicó Martín Eliçagaray, fundador de Simple Solutions, una firma especializada en tecnología para propiedad horizontal. El impacto también se observa en el mercado inmobiliario: algunos inquilinos tienen dificultades para afrontar alquiler más expensas, mientras que propietarios terminan absorbiendo deudas para sostener los contratos.
Ante este escenario, los consorcios aplican distintas estrategias para contener el problema. Entre ellas aparecen tasas de interés por mora, refinanciaciones y la priorización de gastos esenciales para evitar interrupciones de servicios. Sin embargo, cuando la deuda se mantiene durante varios meses en las mismas unidades, la caja comienza a deteriorarse y muchas obras quedan postergadas.
La distribución de la morosidad también presenta diferencias importantes según la zona. En algunos barrios porteños, la deuda acumulada representa una proporción significativa del presupuesto mensual: en Balvanera, por ejemplo, llega al 37% del total liquidado, mientras que en Belgrano ronda el 16%.
Los datos de 2025 muestran que el fenómeno se mantuvo relativamente estable: la morosidad se movió entre el 15% y el 17% desde junio de 2024, con un pico estacional del 18% hacia fin de año. Durante el primer semestre de 2025 volvió al 16% entre enero y marzo, alcanzó el 17% en abril y mayo, y volvió a moderarse en junio.
Aunque algunos informes recientes señalan una posible baja asociada a la desaceleración de la inflación, otras mediciones todavía ubican el atraso cerca del 19%, lo que refleja que la mejora aún no es uniforme.
Con expensas que cada vez tienen mayor peso dentro del presupuesto familiar y una estructura de gastos difícil de reducir, los administradores coinciden en que el desafío será mejorar la previsibilidad de los aumentos y hacer más eficiente la gestión de cobro. Mientras tanto, la deuda que un vecino deja de pagar termina impactando, directa o indirectamente, sobre el resto del consorcio.