Los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumulan una suba del 19,2% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación. Puerto Madero encabeza el ranking de los barrios más caros, mientras que Lugano registra los valores más bajos, con una diferencia cercana al 91% entre ambos extremos.
El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires mostró una nueva moderación durante agosto. Los precios aumentaron 1,5% en el mes, por debajo de la inflación porteña, que fue del 1,7%. En lo que va de 2026, los alquileres acumulan una suba del 19,2%, frente a una inflación del 21,5% en el mismo período.
La diferencia implica una caída real del 2,3% en los valores de los alquileres, si se los compara con la evolución general de los precios.
A esta desaceleración se suma una recuperación significativa de la oferta. Actualmente, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA
Por tipo de unidad, el alquiler promedio de un monoambiente se ubicó en $771.871 mensuales. Para un departamento de dos ambientes, el valor promedio alcanzó los $886.527, mientras que una unidad de tres ambientes llegó a $1.196.413.
En paralelo, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos en CABA se ubicó en 5,7%, tomando como referencia una unidad de dos ambientes de 50 metros cuadrados, de acuerdo con el último informe de Zonaprop.
Con ese nivel de rentabilidad, se necesitan aproximadamente 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un período 9,2% menor al registrado un año atrás.
Puerto Madero, el barrio más caro
La diferencia de precios entre los distintos barrios porteños es considerable.
Puerto Madero ocupa el primer lugar entre las zonas más caras, con un alquiler promedio de $1.252.366 por mes. Le siguen Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748.
De esta manera, alquilar en Puerto Madero representa un desembolso mensual superior en más de $250.000 respecto de Núñez o Palermo.
En el extremo opuesto aparece Villa Lugano, donde el alquiler promedio alcanza los $654.776 mensuales. Le siguen Nueva Pompeya, con $700.324, y Parque Avellaneda, con $720.780.
La diferencia entre Puerto Madero y Lugano llega a $597.590 por mes. En términos porcentuales, el alquiler promedio en Puerto Madero es alrededor de un 91% más elevado que en Lugano.
Los barrios donde más aumentaron los alquileres
La evolución de los precios tampoco fue uniforme en toda la Ciudad.
El mayor incremento interanual se registró en Villa Luro, con una suba del 38%. En segundo lugar quedó Parque Patricios, con 36,3%, seguido por Parque Chacabuco, con 35,5%.
Los datos muestran así que, aunque el promedio general de los alquileres presenta una evolución por debajo de la inflación, algunos barrios registraron aumentos considerablemente mayores.
Dónde es mayor la rentabilidad para los propietarios
Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria, Lugano registra el mayor rendimiento bruto anual, con 9,8%.
Le siguen Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con una rentabilidad bruta anual del 7,3%.
La relación entre precio de compra y alquiler resulta determinante para explicar estas diferencias: los barrios con propiedades de menor valor pueden ofrecer un rendimiento porcentual mayor aun cuando sus alquileres sean más bajos.
Más oferta y un mercado con menor margen para subir
La dinámica del mercado cambió de manera significativa desde la derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023. La oferta de propiedades en alquiler creció con fuerza y, posteriormente, los aumentos de los precios publicados comenzaron a moderarse.
Sin embargo, los valores continúan representando una parte importante de los ingresos de los hogares. Esa relación entre alquileres e ingresos puede limitar el margen para nuevas subas y contribuir a un mercado con mayor estabilidad de precios.
A comienzos de 2026, una familia que alquilaba en la Ciudad necesitaba ingresos superiores a $3,3 millones para alcanzar el umbral de clase media porteño. Al mismo tiempo, alrededor del 35% de los habitantes de CABA vive en hogares alquilados.
El mercado también está condicionado por la evolución del crédito hipotecario. Una eventual expansión del financiamiento para la compra de viviendas podría modificar la composición de la demanda, al permitir que una mayor cantidad de inquilinos acceda a una propiedad.
Por ahora, los datos muestran un escenario marcado por mayor oferta, aumentos de alquileres por debajo de la inflación y fuertes diferencias de precios entre los barrios porteños.